Aktuelles vom Team der Bottwartalmakler

Baukindergeld – Wem steht es zu? Wo kann ich es beantragen?

Hier finden Sie kurz zusammengefasst die wichtigsten Informationen bezüglich des Baukindergelds (Antragsstellung, Förderung, Voraussetzungen)

Wer kann die Förderung beantragen?

  • Familien mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren
  • Ungeborene Kinder müssen bis spätestens 3 Monate nach Einzug geboren sein
  • Der Antragsteller muss für das Kind kindergeldberechtigt sein
  • Es dürfen zum Zeitpunkt des Erwerbs (oder der Baugenehmigung) keine weiteren Immobilien im Besitz sein
  • Ihr zu versteuerndes, jährliches Bruttohaushaltseinkommen bei einem Kind darf bei maximal 90.000 Euro liegen (für jedes weitere Kind zzgl. 15.000 Euro)

Wie hoch ist die Förderung?

  • Sie erhalten 10 Jahre lang pro Kind 1.200 Euro, solange das Kind das 18. Lebensjahr nicht vollendet hat

Wo kann ich die Förderung beantragen?

  • Die Beantragung können Sie über die Homepage der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) stellen.

Was muss ich bei der Antragstellung beachten?

  • Sie können den Antrag erst stellen, wenn Sie in Ihrer neuen Immobilie gemeldet sind bzw. ab Erhalt der Baugenehmigung
  • Spätestens 6 Monate nach Einzug muss der Antrag bei der KfW eingereicht sein. Es gilt das in der amtlichen Meldebestätigung angegebene Einzugsdatum

Welche Unterlagen benötige ich?

  • Einkommensteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Jahres
  • Grundbuchauszug
  • Amtliche Meldebestätigung

 

Weitere Informationen finden Sie auf der Homepage der KfW.

Kategorie: Allgemein

Einheitliche Rauchwarnmelder in der WEG

Wird bei der Wohneigentümerversammlung beschlossen Rauchwarnmelder und deren Wartung durch eine externe Firma durchführen zu lassen, betrifft dies auch Wohnungseigentümer die sich schon selbständig darum gekümmert haben.

Sie werden durch den Beschluss diese Maßnahme von der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren nicht ausgenommen und sind verpflichtet sich ebenfalls der einheitlichen Regelung anzuschließen.

 

Dadurch soll auch eine einfachere Überprüfung der Rauchwarnmelder durch den Verwalter der Immobilie geleistet werden und die Sicherheit insgesamt erhöht werden, sowie versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Zusätzlich sei die finanzielle Mehrbelastung der Eigentümer mit schon vorhandenen Rauchwarnmeldern gering und kann zugemutet werden.

 

Kategorie: Allgemein

Diese Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen

Der Mieter zahlt dem Vermieter für die Nutzung des bereit gestellten Wohnraums einen Mietzins in Form einer Kaltmiete. Zusätzlich muss er an den Vermieter die Nebenkosten entrichten wie z. B. persönliche Heizkosten und weitere laufende Kosten zum „Betrieb“ des Mietobjekts. Diese sind sogenannte Durchlaufkosten – sprich sie werden nach Erhalt vom Vermieter weitergereicht an die entsprechenden Stellen. Allerdings lassen sich nicht alle Kosten, die zum Erhalt einer Immobilie nötig sind, auf den Mieter umlegen.

Wir zeigen Ihnen auf welche Kosten sie auf Ihre Mieter umlegen können und mit welche nicht.

 

Umlegbare Kosten:

 

Grundsteuer

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, die Grundsteuer an die Stadt bzw. Gemeinde zu entrichten. Diese Grundsteuer wird in der Regel viermal im Jahr fällig, sie erhalten hierzu immer einen Grundsteuermessbescheid, in dem auch die Fristen für die Zahlung angegeben sind. Sie ist auch die einzige Steuer im Zusammenhang mit Immobilien, die sich vollständig auf Mieter umlegen lässt. Allerdings gibt es zur Zeit Planungen seitens der Politik, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen.

 

Wasserversorgung

Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung lassen sich auf die Mieter umlegen. Darunter fallen auch Wasseruntersuchungen, die Eichung von Wasserzählern, die Grundgebühren sowie die Kosten die Grundstücksentwässerung.

 

Heizungsanlage

Auch hier lassen sich sämtliche Kosten umlegen, wie z.B. Wartung und Instandhaltung, der Anlage sowie sicherheitstechnische Prüfungen. Die regelmäßigen Wartungen es Schornsteinfegers zählen hier ebenso dazu.

Heizkosten an sich werden vom Mieter entweder über Nebenkostenvorauszahlungen bezahlt oder der Mieter bezahlt den Brennstoff (z.B. Gas) selbst, sofern ein einzelner abgetrennter Gaszähler vorhanden ist.

 

Personen- und Lastenaufzüge

Regelmäßige Wartungen und Prüfungen der Aufzüge fallen zu Lasten der Mieter, auch wenn Sie der Vermieter vorab bezahlen muss. Allerdings sprach der BGH ein Urteil zugunsten einer Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses im Erdgeschoss, das sie von diesen Kosten befreite. Hier war die fehlende Nutzung der Mieterin der ausschlaggebende Grund. Es ist hier zu einer Prüfung im Einzelfall zu raten.

 

 

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Abfallgebühren sind selbstverständlich vom Mieter zu entrichten, dem Vermieter obliegt es jedoch welche Mülltonnen er aufstellen möchte. Auch die Straßenreinigung oder eben auch der Winterdienst, wenn vertraglich vereinbart, bezahlen die Mieter über die Nebenkosten mit.

 

Gebäudereinigung

Die Gebäudereinigung wird entweder selbst von den Mietern in Form einer Kehrwoche erledigt, oder der Vermieter beauftragt eine professionelle Reinigungsfirma um die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu halten. Diese Kosten gehen ebenfalls zu Lasten der Mieter.

 

Gartenpflege

Weißt das vermiete Objekt einen Garten oder Vorgarten auf, so ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner umlagefähig. Zur Gartenpflege gehört unter anderem auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Wegen und Zufahrten nicht öffentlicher Grundstücke, sowie die wiederkehrende Neubepflanzung

 

Beleuchtung

Sämtliche der Hausgemeinschaft dienende Beleuchtung, wie zum Beispiel Eingangsbeleuchtung, Flurbeleuchtung sowie Außenbeleuchtung im Garten kann auf die Mieter umgelegt werden. Diese wird üblicherweise über einen separaten Stromzähler abgerechnet. Wenn Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus besitzen, müssen Sie hierzu selbst einen Vertrag mit dem Stromversorger machen.

 

Wohngebäude und Gebäudehaftpflichtversicherung

Beide Versicherungen lassen sich auf die Mieter umlegen und sollten auch grundsätzlich abgeschlossen werden. Ansonsten haftet der Eigentümer für stürzende Fußgänger vor dem Haus oder etwa herabfallende Dachziegel. Bei dem Besitz lediglich einer Eigentumswohnung ist dies nicht erforderlich, hier hat die Hausverwaltung eine Versicherung für das gesamte Gebäude abgeschlossen.

 

Hausmeister

Hier sind nur die laufenden Kosten für den Hausmeistervertrag umlegbar, nicht jedoch Kosten für Material und externe Firmen, die durch den Hausmeister beauftragt werden. Diese können jedoch als Werbungkosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

 

Wiederkehrende Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit

Alle Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit, wie z. B. Prüfung der Rauchwarnmelder, Blitzableiter oder Feuerlöschern, sowie die Dachrinnenreinigung sind umlegbar.

 

 

Nicht umlegbare Kosten

 

Instandhaltung und Reparaturen

Einmalige Instandhaltungen, die nicht wiederkehrend sind, wie zum Beispiel der Austausch eines Ersatzteils einer defekten Heizungsanlage sind nicht umlegbar. Ebenso trägt der Vermieter die kosten für eine defekte Gastherme einer Wohnung oder eines kaputten Durchlauferhitzers. Hierfür sind seitens des Vermieters Rücklagen aus der Kaltmiete zu kalkulieren und bilden.

 

Kosten für die Hausverwaltung

Diese Kosten sind ebenso nicht umlagefähig, es steht dem Vermieter jedoch auch frei ob er die Immobilie selbst verwalten möchte oder diesen Auftrag an eine Hausverwaltung vergibt.

Hausbau finanzieren mit zusätzlicher Einliegerwohnung

Eine gute zusätzliche Möglichkeit zur Finanzierung eines Baukredits stellt die Einplanung einer Einliegerwohnung dar. Eventuell lässt sich durch die teilweise Vermietung seiner Immobilie der Baukredit durch die Mieteinnahmen allein abzahlen und Sie profitieren zusätzlich von Steuervorteilen.

Wir erklären Ihnen worauf Sie achten sollten.

Lage Lage Lage

Als erstes sollte die Rentabilität in Betracht gezogen werden. Da sich Grundstückskosten sowie Baukosten erhöhen, sollte selbstverständlich auf die Attraktivität der Lage geachtet werden, um keinen Leerstand zu riskieren. Dieses Risiko mindert sich jedoch immer weiter, da das Wohnraumangebot einer immer größer werdenden Nachfrage gegenübersteht.
Gerade bei Fertighäusern sind Einliegerwohnungen schnell und einfach realisiert, und bieten somit die ideale Voraussetzung. Und aufgrund des meistens höheren Standards der Einrichtung im Vergleich zu Bestandsimmobilien lassen sich diese auch schneller und zu höheren Preisen vermieten.

Der Mieter

Auch die Auswahl des Mieters sollte wohl überlegt sein, schließlich wohnt man auch selbst mit im gleichen Haus. Einerseits bestimmt die Lage die potentiellen Mietinteressenten – in der Nähe von Kindergärten, Schulen und Schwimmbädern werden zum Beispiel viele Familien wohnen, in Universitätsstädten selbstverständlich eher junge Studenten – andererseits findet natürlich auch durch den Mietpreis eine gewisse Vorauswahl statt. Aber auch durch die Möblierung lässt sich der Interessentenkreis eingrenzen.
Das Inserat zu der Einliegerwohnung sollte an die jeweilige Zielgruppe gerichtet sein, um keine unnötigen Besichtigungstermine mit Personen, die Sie von Beginn an ausschließen, durchzuführen.

Die Miete

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zusätzlich wird meistens bei Mietbeginn eine Mietkaution erhoben, diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Sie sichert eventuell durch den Mieter auftretende Schäden ab und ist gerade Neubauten dringend empfehlenswert.
Sollte der Mieter mit den Zahlungen im Rückstand sein, haben Sie bei mehr als zwei Monatskaltmieten ein fristloses Kündigungsrecht. Sollte der Mieter daraufhin noch immer nicht aus Ihrer Immobilie ausziehen, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage.
Die Nebenkosten eines Mietverhältnisses setzen sich aus nachfolgenden Kosten rund um das Haus zusammen und können entsprechend der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden:

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Heizung, Warmwasser
• Bei Ölheizung: Reinigungs- und Wartungskosten bei Öltanks
• Kosten für Gebäudereinigung und Instandsetzung
• Gebühren für Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Strom- und Anschaffungskosten für Beleuchtung außen und gemeinsam genutzte Flure
• Gemeinschaftsräume, z. B. Waschraum
• Gartenarbeit
• Kosten für Schornsteinfeger
• Hausmeisterkosten (falls vorhanden)
• Versicherungen rund ums Haus (Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht etc.)
• Kabelanschluss

 

Rechte Und Pflichten

Die meisten Rechte und Pflichten werden im Mietvertrag geregelt, die meisten Punkte ergeben sich aus dem BGB. So hat zum Beispiel der Mieter ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe das Hausrecht. So haben Sie als Vermieter nur noch eingeschränktes Zutrittsrecht, etwa bei Instandhaltungsarbeiten oder bei Besichtigungen für eine Neuvermietung, dies jedoch immer in Absprache mit dem Mieter.
Die Mieter haben Ihrerseits das Recht, dass die Wohnung instandgehalten wird. So steht dem Mieter beispielsweise eine Mietminderung bei nicht fristgerechter Beseitigung gravierender Mängel zu. Auch Nägel und Dübel dürfen von den Mietern angebracht werden, selbst wenn dabei Fliesen in Küche oder Bad durchbohrt werden. Diese müssen auch nicht bei Auszug seitens des Mieters ersetzt werden. Lediglich größere bauliche Veränderungen wie zum Beispiel Wanddurchbrüche oder das Anbringen einer Satellitenanlage benötigen einer Zustimmung seitens des Vermieters.
Ruhezeiten müssen selbstverständlich sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter eingehalten werden. In diesen Zeiten ist darauf zu achten, die Zimmerlautstärke nicht zu überschreiten. Außerhalb der Ruhezeiten dürfen Haushaltsgeräte mit höherem Lärmpegel, wie z. B. Staubsauger und Bohrer problemlos genutzt werden, ebenso wie Musikinstrumente. Das Musizieren lässt sich jedoch auf etwa zwei Stunden pro Tag begrenzen, was von den meisten Gerichten bei Streitfällen als zumutbar angesehen wird.
Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen, ebenso muss die Nutzung der Dusche oder des Bades zu jeder Zeit erlaubt sein.
Auch Familienmitglieder wie Kinder, Ehepartner sowie eigetragene Lebenspartner dürfen jederzeit in die Wohnung mit einziehen, sofern die Wohnung dadurch nicht überbelegt wird. Ein Einverständnis des Vermieters ist dazu nicht erforderlich, er muss lediglich darüber informiert werden. Dies gilt selbstverständlich nicht für weiter entfernte Verwandte oder Bekannte, hier bedarf es der ausdrücklichen Zustimmung seitens des Vermieters.

Steuervorteil Vermietung

Bei Neubauten besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Zinsen des Baukredits anteilig von der Steuer abzusetzen. Deshalb ist es wichtig den Anteil der Einliegerwohnung von den übrigen Kreditzinsen zu trennen. Bei der Vermietung einer gesamten Doppelhaushälfte zum Beispiel sollte für die Kreditzinsen der selbst bewohnten Hälfte und der vermieteten eigene Konten anlegen. Dies ist bei einer Einliegerwohnung ein wenig komplizierter, hier läuft der Kredit meist über das ganze Haus, und das Finanzamt rechnet anschließend die Anteile heraus. Dies ist meist weniger günstig für den Hausbesitzer, daher sollte man am besten bei der Planung des Hauses vorab mit der Bank sprechen.

Ansonsten können Sie als Vermieter aber sämtliche Handwerkerrechnung steuerlich absetzen, ebenso die Abschreibung des Hauses oder etwa die Werbungskosten für die Vermietung der Immobilie.

Kategorie: Allgemein ·Baufinanzierung

Streitigkeiten wegen Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland trat Überlegungen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entgegen, die Grundsteuer künftig nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr auf die Mieter umlegen zu können.

„Die Grundsteuer ist eine Steuer der Wohnungsnutzer und keine verkappte Vermögensteuer“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke. Die Umlagefähigkeit sei elementar, damit sich private Einzelvermieter weiterhin am Mietwohnungsmarkt engagierten und somit der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken.
Da die Grundsteuer vor allem auch für die Finanzierung von Kitas, Schulen und sonstiger Infrastrukturleistungen verwendet wird, sei es eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, dass alle an den Kosten beteiligt würden.

Kategorie: Allgemein

Dingliche Eintragung bei Sondernutzungsrechten wichtig

Wer sicher gehen will, dass ihm eingeräumte Rechte auf einer Sondernutzungsfläche auch wirklich dauerhaft Bestand haben, der sollte auf einer dinglichen Eintragung im Grundbuch bestehen. So ist es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dem Urteil eines Zivilsenates zu entnehmen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen I-3 Wx 46/17)

Im vorliegenden fall wurde dem Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit das alleinige Recht eingeräumt, nicht überbaute Teile des Grundbesitzes als KfZ-Stellplatz zu nutzen. Dieses Recht wurde jedoch nicht ins Grundbuch eingetragen und somit sei eine erneute Eintragung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen erforderlich.

Im Urteil hieß es: „Die Sondernutzungsrechte mögen (…) zwar zunächst wirksam vereinbart worden sein, sind aber mangels Eintragung nicht ´verdinglicht´ worden, so dass die nachfolgenden Eigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten diese nicht gegen sich gelten lassen müssen.“

Kategorie: Allgemein

Ab 2030 ist jeder Dritte auf altersgerechte Wohnung angewiesen

In etwa zwölf Jahren wird etwa ein Drittel der Gesamtbevölkerung 65 Jahre und älter sein. Die Lebenserwartung der Menschen steigt und der Wunsch vieler Älteren ist noch möglichst autark in den eigenen vier Wänden zu leben.

Auf dem Seniorenimmobilientag in Köln diskutierten rund 60 Experten die Auswirkungen des demografischen Wandels und aktuelle Entwicklungen bei Wohnformen für die ältere Generation. „Dreh- und Angelpunkt für lebenslanges Wohnen in den eigenen vier Wänden ist das Bad“, konstatierte Rolf Schettler, Vorsitzender des Arbeitskreises „Wohnen im Alter“ des BFW-¬Landesverbandes NRW.
Solange man hier Anpassungen vornehmen könne, die den Bewohner bei nachlassender Mobilität unterstützen und häusliche Pflege ermöglichen, sei der Umzug in ein Pflegeheim vermeidbar.

Dass neben altersgerechtem Neubau auch die Anpassung des Wohnungsbestands eine große Rolle spielt, zeigt der Erfolg des KFW¬-Programms „Altersgerechter Umbau“. Die Fördermittel wurden 2017 bereits von 57 auf 75 Millionen Euro erhöht. „Dennoch sind die Fördermittel bereits zur Jahreshälfte aufgebraucht“, stellte Joachim Seeger, Ministerialrat im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat eindrücklich fest.

Quelle: BFW

Kategorie: Allgemein

Kein Anspruch auf aktuelle Schallschutzwerte bei normaler Sanierung

Bei Instandsetzung oder Modernisierungsarbeiten des Sondereigentums besteht für Wohnungseigentümer kein Anspruch auf verbesserten Schallschutz. Es gelten hier die weiterhin die ursprünglichen technischen Standards des Gebäudebaujahres.

Aktuelle Schallschutzwerte sind nur bei erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz einzuhalten, wie etwa bei einem Dachgeschossausbau. Eine Renovierung des Badezimmers zählt hier nicht dazu, selbst wenn dabei der Estrich erneuert wird. Der BGH entschied, dass Wohnungseigentümer nur zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet sind, nicht aber zu dessen Ertüchtigung (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16).

Erdgeschoss-Eigentümer kann von Aufzugskosten befreit sein

Die Kosten eines Aufzugs eines Mehrfamilienhauses ist nur von den Parteien zu tragen, denen der Aufzug auch zugutekommt. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung sich nicht an den Kosten beteiligen muss, wenn der Aufzug nicht bis in den Keller führt.

Geklagt hatte die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung, da in der Jahresendabrechnung Kosten für die Wartung des Aufzuges auch auf sie umgelegt wurden, obwohl sie keinen Nutzen für den Aufzug hatte, da dieser im Erdgeschoss endete.

Laut Gemeinschaftsordnung müssen die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zugutekommen, auch nur von selbigen getragen werden.

Das Gericht entschied zu Gunsten der Klägerin und befreite sie mangels Vorteil von der Kostenpflicht.

(LG München I, Urteil v. 11.10.2017, 1 S 18504/16)

Fallstricke bei der Einladung zur Eigentümerversammlung

Mindestens einmal im Jahr lädt der WEG-Verwalter oder Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Eigentümerversammlung ein. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten, denn selbst Fehler bei der Einberufung können zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen.

Grundsätzlich gilt eine Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung von zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Die Einladung selbst sollte folgende Punkte enthalten:

  • Vollständige Anschrift und Namen der Adressaten sowie des Verwalters
  • Ort und Straße der Gemeinschaft
  • Den genauen Versammlungsort für die Eigentümerversammlung
  • Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Tagesordnung

In der Tagesordnung müssen sämtliche Sachverhalte enthalten sein, die bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden sollen. Diese sollten möglichst genau bezeichnet werden um Missverständnissen vorzubeugen. Da einzelne Miteigentümer auch Tagesordnungspunkte hinzufügen können empfiehlt sich eine Einladungsfrist von min. vier Wochen.

Unter der Rubrik „Sonstiges“ sollten keine beschlussfähigen Themen gefasst werden, da sie aufgrund mangelhafter Auszeichnung anfechtbar werden.

 

Wer wird eingeladen?

Grundsätzlich müssen alle Personen mit Stimmrecht zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Dies sind sowohl derzeitige Wohnungseigentümer als auch werdende Wohnungseigentümer. Zusätzlich können Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker oder gesetzliche Betreuer von Wohnungseigentümern stimmberechtigt sein. Dies sollte dringend vor Versand der Einladung geprüft werden.

 

Sollten Sie bei der nächsten Einladung zur Eigentümerversammlung den Verdacht haben dass einzelne Punkte nicht enthalten sind, sprechen Sie Ihren Verwalter auf den Sachverhalt an, um die Beschlussfähigkeit der Versammlung zu wahren.

Anhaltender Preistrend bei Wohnungsmieten in Großstädten

Der Trend der steigenden Wohnraummieten geht ungebremst weiter. Laut einer Auswertung des Bundesinstituts für bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Mieten bei Neuverträgen im vergangenen Jahr deutschlandweit um 4,5% auf durchschnittlich 7,99 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Den teuersten Wohnraum hat wenig überraschend weiterhin München mit durchschnittlich 16,65 €/m², gefolgt von Frankfurt am Main (13,09 €/m²), Stuttgart (12,62 €/m²) und Freiburg im Breisgau (11,74 €/m²).

Vor allem in München, Frankfurt am Main und Stuttgart liegen die Angebotsmieten auch im weiten Pendlerbereich ähnlich hoch, in anderen Metropolen wie Düsseldorf, Köln und Berlin wirkt sich die Preisspirale nur auf das nahe Umland aus.

Die verglichenen Mieten des BBSR stammen aus Immobilienplattformen und Internetangeboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungen. Es wurden hierbei Nettokaltmieten für unmöblierte Wohnungen zwischen 40 und 130 Quadratmetern verglichen.

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Mietpreisbremse

Mietpreisbegrenzung:

Am 1. Juni 2015 treten die Regelungen der Mietpreisbremse in Kraft. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Sie gilt nur für ausgewählte, vom jeweiligen Landesgesetzgeber durch eine Verordnung ausgewiesene Gemeinden oder Gemeindeteile.

Die Mietpreisbremse bestimmt, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf.
Hinweis: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand eines Mietspiegels ermittelt werden. Existiert kein Mietspiegel, obgleich die Mietpreisbremse für diese Gemeinde festgesetzt wurde, muss die ortsübliche Vergleichsmiete anderweitig bestimmt werden, zum Beispiel anhand einer Mietdatenbank, eines Gutachtens oder anhand von Vergleichswohnungen.

Welche Mietverhältnisse sind betroffen:
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Zudem greift sie nur, wenn eine Wohnung wieder vermietet oder erstmals nach der Selbstnutzung vermietet werden soll. Gewerberäume oder Stellplätze, sofern Sie gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden, sind von der Preisregelung nicht betroffen. Die Mietpreisbremse gilt nie für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden. Hierbei kommt es auf den tatsächlichen Nutzungszeitpunkt durch einen Mieter oder den Eigentümer an. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wann von einer „umfassenden Modernisierung“ ausgegangen werden kann, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbegrenzung für die vereinbarte Ausgangsmiete. Bei der Indexmieterhöhung muss die Mietpreisbremse während des laufenden Mietverhältnisses nicht weiter beachtet werden.

Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel zum Zeitpunkt ihres Eintritts der zulässigen Höchstmiete entsprechen. Liegt eine Staffel darüber, ist sie in Bezug auf den überschießenden Teil unwirksam. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe bleibt jedoch in jedem Fall bestehen.

Kategorie: Allgemein ·Recht

Wenn der Makler nach Ihrem Ausweis fragt

Nach dem Geldwäschegesetz (GwG) müssen Immobilienmakler die Identität ihrer Kunden feststellen. Dieser Verpflichtung haben Immobilienmakler vor dem Abschluss eines Maklervertrages, spätestens jedoch im Vorfeld einer Besichtigung nachzukommen. Die so gewonnenen Daten müssen 5 Jahre aufbewahrt werden und bei Bedarf an die Strafverfolgungsbehörden ausgehändigt werden.

Außerdem muss der Immobilienmakler prüfen, ob sein Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse oder für einen Dritten handelt. Gemäß § 4 Abs. 6 GwG sind Sie als Kunde verpflichtet, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und Unterlagen oder Ausweis zur Überprüfung vorzulegen.

Kategorie: Allgemein ·Recht ·Verkauf ·Vermietung

Mietpreisbremse im Regierungsbezirk Stuttgart

In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse in 68 Städten und Gemeinden

Geltungszeitraum: 1.11.2015 bis 31.10.2020

 

Folgende Gemeinden im Regierungsbezirk Stuttgart sind von der Mietpreisbremse erfasst:

Kreisfreie Städte: Heilbronn, Stuttgart

Landkreis Böblingen: Renningen, Sindelfingen

Landkreis Esslingen: Altbach, Denkendorf, Filderstadt, Neuhausen auf den Fildern, Plochingen, Wendlingen am Neckar

Landkreis Heilbronn: Neckarsulm

Landkreis Ludwigsburg: Asperg, Bietigheim-Bissingen, Freiberg am Neckar, Möglingen

Landkreis Rems-Murr-Kreis: Fellbach, Winnenden

Kategorie: Allgemein ·Recht ·Vermietung

Legionellen-Prüfung steht an

Nach der Erstüberprüfung 2013 steht nun wieder die Legionellen-Prüfung des Leitungswassers bei Mehrfamilienhäusern an. Stichtag ist hierfür der 31. Dezember 2016. Nach der neuen Trinkwasserverordnung betrifft dies sämtliche Anlagen zur Trinkwassererwärmung, die mehr als 400 Liter Speicher umfassen oder bei denen die Rohrleitungen zwischen dem Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen – das entspricht einer Entfernung von etwa 15 Metern. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind von der Regel ausgenommen. Atmet man Wasserpartikel mit den Bakterien beim Duschen oder über die Klimaanlage ein, kann man sich im schlimmsten Fall mit der Legionärskrankheit infizieren, einer schwer verlaufenden Lungenentzündung.

Eigentümer sind zur Einrichtung von mindestens drei Entnahmestellen je Anlage aufgefordert und müssen von einem staatlich zugelassenen Prüflabor Proben entnehmen und untersuchen lassen. Welche Unternehmen sich eignen, erfahren Immobilienbesitzer von den Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. </span>

Kosten für die Überprüfung lassen sich auf Mieter umlegen

Da es sich bei der regelmäßigen Überprüfung um wiederkehrende Kosten (200 bis 600 Euro) handelt, dürfen Eigentümer diese laut dem Immobilienverband Deutschland als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Hierzu gibt es jedoch noch kein höchstrichterliches Urteil. Muss die Immobilie jedoch zur Behebung eines Legionellenbefalls saniert werden, so hat der Eigentümer die Kosten zu tragen, da es sich um eine notwendige Instandsetzung handelt.

Mieter können auch selbst etwas tun: Wer längere Zeit nicht zu Hause war, sollte das heiße Wasser in Bad, Dusche und Küche aufdrehen, das Fenster öffnen, den Raum verlassen und das Wasser drei Minuten lang laufen lassen.

 

Kategorie: Allgemein ·Vermietung

Abschließen der Haustür bei Mehrfamilienhaus verboten!

Nach einem Gerichtsurteil des Frankfurter Landgerichts dürfen Haustüren von Mehrfamilienhäusern nicht mehr abgeschlossen werden. Dies berichtet das Fachmagazin „Neue Juristische Wochenzeitung“ (NJW Spezial Heft 17/2015). Für viele Eigentümer stellt sich nun die Frage: „Wie kann ich mein Objekt schützen?“

Bundesweit steigende Einbruchszahlen haben immer mehr Eigentümer veranlasst, in der Hausordnung bzw. Mietverträgen, das Verschließen der Haustür zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr zu fordern.

Mit seinem Urteil vom 12.05.2015 (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.05.2015, Az.: 2-13 S 127/12) stellt das Landgericht Frankfurt jedoch den Schutz von Leben und Gesundheit über das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner. Abgeschlossene Türen behindern im Notfall den Fluchtweg, falls die Bewohner den Schlüssel nicht zur Hand haben und die abgeschlossene Haustür könnte sich als tödliches Hindernis erweisen.

Eine Lösung um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten, stellen Fluchttüren dar, die sich von innen öffnen lassen. Auch wenn sie sich im abgeschlossenen Zustand befinden, ermöglichen diese Türen in der Gefahrensituation das Öffnen von innen mit nur einem Handgriff.

Panikschlösser, die häufig für Fluchttüren im Verkauf verwendet werden, stellen eine sinnvolle Lösung auch für Haustüren von Mehrfamilienhäusern dar.

Kategorie: Allgemein

Wann benötige ich einen Energieausweis?

Seit der Energiesparverordnung EnEV 2014 darf keine Immobilie mehr ohne Energieausweis zum Kauf oder zur Vermietung angeboten werden.
Der Energieausweis muss spätestens beim Besichtigungstermin den Kauf- oder Mietinteressenten vorgelegt werden.
Wer allerdings seine Wohnimmobilie selbst nutzt oder nicht neu vermietet, benötigt keinen Energieausweis. Ebenfalls befreit von der Ausweispflicht sind Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 Quadratmetern.
Außerdem besteht eine Ausweispflicht, wenn ein Gebäude neu errichtet oder umfassend saniert wird.
Bei einem Neubau muss der Eigentümer bzw. Bauherr dafür Sorge tragen, dass er einen Ausweis erhält. Im allgemeinen wird der Ausweis vom Architekten oder Planer bereitgestellt.
Im Rahmen einer Sanierung, bei der eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird (z.B. einer Sanierung KfW-Effizienshaus) ist die Erstellung eines Ausweises ebenfalls erforderlich.

Energieausweis – wer trägt die Kosten?
Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Die Kosten sind für die Erstellung von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Vermieter können die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Missachtung der Vorschriften riskiert man ab 1. Mai ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Am 1. Mai 2015 läuft die Übergangsfrist für den Energieausweis ab.

Energieausweis und Effizienzklassen

Neu ausgestellte Energieausweise müssen seit der EnEV 2014 eine Effizienzklasse ausweisen. Die Skala reicht von ‘‘A+‘‘(energetisch sehr gut) bis „H“ (sehr schlecht). In Zukunft müssen bei Immobilienanzeigen Kennzahlen zum Energieverbrauch des Gebäudes angegeben werden.

Welche Informationen erhalte ich durch den Energieausweis?

Mieter und Käufer haben mit dem Energieausausweis die Möglichkeit, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude unkompliziert bundesweit miteinander zu vergleichen. Für Hausbesitzer ist der Energieausweis eine Orientierungshilfe und ein optimaler Einstieg in die energetische Modernisierung ihres Gebäudes. Denn er weist die energetischen Mängel des Hauses auf und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen seine Energiebilanz verbessert werden kann.

Der Energieausweis soll Käufern und Mietern bei der Auswahl der Immobilie helfen und eine Vergleichbarkeit herstellen. Zugleich wird der Druck auf Anbieter unwirtschaftlicher Gebäude erhöht.
Haben Sie noch keinen Energieausweis? Sprechen Sie uns an! Wir helfen Ihnen weiter!