Eigentumswohnung

Diese Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen

Der Mieter zahlt dem Vermieter für die Nutzung des bereit gestellten Wohnraums einen Mietzins in Form einer Kaltmiete. Zusätzlich muss er an den Vermieter die Nebenkosten entrichten wie z. B. persönliche Heizkosten und weitere laufende Kosten zum „Betrieb“ des Mietobjekts. Diese sind sogenannte Durchlaufkosten – sprich sie werden nach Erhalt vom Vermieter weitergereicht an die entsprechenden Stellen. Allerdings lassen sich nicht alle Kosten, die zum Erhalt einer Immobilie nötig sind, auf den Mieter umlegen.

Wir zeigen Ihnen auf welche Kosten sie auf Ihre Mieter umlegen können und mit welche nicht.

 

Umlegbare Kosten:

 

Grundsteuer

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, die Grundsteuer an die Stadt bzw. Gemeinde zu entrichten. Diese Grundsteuer wird in der Regel viermal im Jahr fällig, sie erhalten hierzu immer einen Grundsteuermessbescheid, in dem auch die Fristen für die Zahlung angegeben sind. Sie ist auch die einzige Steuer im Zusammenhang mit Immobilien, die sich vollständig auf Mieter umlegen lässt. Allerdings gibt es zur Zeit Planungen seitens der Politik, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen.

 

Wasserversorgung

Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung lassen sich auf die Mieter umlegen. Darunter fallen auch Wasseruntersuchungen, die Eichung von Wasserzählern, die Grundgebühren sowie die Kosten die Grundstücksentwässerung.

 

Heizungsanlage

Auch hier lassen sich sämtliche Kosten umlegen, wie z.B. Wartung und Instandhaltung, der Anlage sowie sicherheitstechnische Prüfungen. Die regelmäßigen Wartungen es Schornsteinfegers zählen hier ebenso dazu.

Heizkosten an sich werden vom Mieter entweder über Nebenkostenvorauszahlungen bezahlt oder der Mieter bezahlt den Brennstoff (z.B. Gas) selbst, sofern ein einzelner abgetrennter Gaszähler vorhanden ist.

 

Personen- und Lastenaufzüge

Regelmäßige Wartungen und Prüfungen der Aufzüge fallen zu Lasten der Mieter, auch wenn Sie der Vermieter vorab bezahlen muss. Allerdings sprach der BGH ein Urteil zugunsten einer Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses im Erdgeschoss, das sie von diesen Kosten befreite. Hier war die fehlende Nutzung der Mieterin der ausschlaggebende Grund. Es ist hier zu einer Prüfung im Einzelfall zu raten.

 

 

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Abfallgebühren sind selbstverständlich vom Mieter zu entrichten, dem Vermieter obliegt es jedoch welche Mülltonnen er aufstellen möchte. Auch die Straßenreinigung oder eben auch der Winterdienst, wenn vertraglich vereinbart, bezahlen die Mieter über die Nebenkosten mit.

 

Gebäudereinigung

Die Gebäudereinigung wird entweder selbst von den Mietern in Form einer Kehrwoche erledigt, oder der Vermieter beauftragt eine professionelle Reinigungsfirma um die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu halten. Diese Kosten gehen ebenfalls zu Lasten der Mieter.

 

Gartenpflege

Weißt das vermiete Objekt einen Garten oder Vorgarten auf, so ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner umlagefähig. Zur Gartenpflege gehört unter anderem auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Wegen und Zufahrten nicht öffentlicher Grundstücke, sowie die wiederkehrende Neubepflanzung

 

Beleuchtung

Sämtliche der Hausgemeinschaft dienende Beleuchtung, wie zum Beispiel Eingangsbeleuchtung, Flurbeleuchtung sowie Außenbeleuchtung im Garten kann auf die Mieter umgelegt werden. Diese wird üblicherweise über einen separaten Stromzähler abgerechnet. Wenn Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus besitzen, müssen Sie hierzu selbst einen Vertrag mit dem Stromversorger machen.

 

Wohngebäude und Gebäudehaftpflichtversicherung

Beide Versicherungen lassen sich auf die Mieter umlegen und sollten auch grundsätzlich abgeschlossen werden. Ansonsten haftet der Eigentümer für stürzende Fußgänger vor dem Haus oder etwa herabfallende Dachziegel. Bei dem Besitz lediglich einer Eigentumswohnung ist dies nicht erforderlich, hier hat die Hausverwaltung eine Versicherung für das gesamte Gebäude abgeschlossen.

 

Hausmeister

Hier sind nur die laufenden Kosten für den Hausmeistervertrag umlegbar, nicht jedoch Kosten für Material und externe Firmen, die durch den Hausmeister beauftragt werden. Diese können jedoch als Werbungkosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

 

Wiederkehrende Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit

Alle Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit, wie z. B. Prüfung der Rauchwarnmelder, Blitzableiter oder Feuerlöschern, sowie die Dachrinnenreinigung sind umlegbar.

 

 

Nicht umlegbare Kosten

 

Instandhaltung und Reparaturen

Einmalige Instandhaltungen, die nicht wiederkehrend sind, wie zum Beispiel der Austausch eines Ersatzteils einer defekten Heizungsanlage sind nicht umlegbar. Ebenso trägt der Vermieter die kosten für eine defekte Gastherme einer Wohnung oder eines kaputten Durchlauferhitzers. Hierfür sind seitens des Vermieters Rücklagen aus der Kaltmiete zu kalkulieren und bilden.

 

Kosten für die Hausverwaltung

Diese Kosten sind ebenso nicht umlagefähig, es steht dem Vermieter jedoch auch frei ob er die Immobilie selbst verwalten möchte oder diesen Auftrag an eine Hausverwaltung vergibt.

Kein Anspruch auf aktuelle Schallschutzwerte bei normaler Sanierung

Bei Instandsetzung oder Modernisierungsarbeiten des Sondereigentums besteht für Wohnungseigentümer kein Anspruch auf verbesserten Schallschutz. Es gelten hier die weiterhin die ursprünglichen technischen Standards des Gebäudebaujahres.

Aktuelle Schallschutzwerte sind nur bei erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz einzuhalten, wie etwa bei einem Dachgeschossausbau. Eine Renovierung des Badezimmers zählt hier nicht dazu, selbst wenn dabei der Estrich erneuert wird. Der BGH entschied, dass Wohnungseigentümer nur zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet sind, nicht aber zu dessen Ertüchtigung (BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16).

Erdgeschoss-Eigentümer kann von Aufzugskosten befreit sein

Die Kosten eines Aufzugs eines Mehrfamilienhauses ist nur von den Parteien zu tragen, denen der Aufzug auch zugutekommt. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung sich nicht an den Kosten beteiligen muss, wenn der Aufzug nicht bis in den Keller führt.

Geklagt hatte die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung, da in der Jahresendabrechnung Kosten für die Wartung des Aufzuges auch auf sie umgelegt wurden, obwohl sie keinen Nutzen für den Aufzug hatte, da dieser im Erdgeschoss endete.

Laut Gemeinschaftsordnung müssen die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zugutekommen, auch nur von selbigen getragen werden.

Das Gericht entschied zu Gunsten der Klägerin und befreite sie mangels Vorteil von der Kostenpflicht.

(LG München I, Urteil v. 11.10.2017, 1 S 18504/16)

Fallstricke bei der Einladung zur Eigentümerversammlung

Mindestens einmal im Jahr lädt der WEG-Verwalter oder Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Eigentümerversammlung ein. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten, denn selbst Fehler bei der Einberufung können zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen.

Grundsätzlich gilt eine Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung von zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Die Einladung selbst sollte folgende Punkte enthalten:

  • Vollständige Anschrift und Namen der Adressaten sowie des Verwalters
  • Ort und Straße der Gemeinschaft
  • Den genauen Versammlungsort für die Eigentümerversammlung
  • Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Tagesordnung

In der Tagesordnung müssen sämtliche Sachverhalte enthalten sein, die bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden sollen. Diese sollten möglichst genau bezeichnet werden um Missverständnissen vorzubeugen. Da einzelne Miteigentümer auch Tagesordnungspunkte hinzufügen können empfiehlt sich eine Einladungsfrist von min. vier Wochen.

Unter der Rubrik „Sonstiges“ sollten keine beschlussfähigen Themen gefasst werden, da sie aufgrund mangelhafter Auszeichnung anfechtbar werden.

 

Wer wird eingeladen?

Grundsätzlich müssen alle Personen mit Stimmrecht zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Dies sind sowohl derzeitige Wohnungseigentümer als auch werdende Wohnungseigentümer. Zusätzlich können Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker oder gesetzliche Betreuer von Wohnungseigentümern stimmberechtigt sein. Dies sollte dringend vor Versand der Einladung geprüft werden.

 

Sollten Sie bei der nächsten Einladung zur Eigentümerversammlung den Verdacht haben dass einzelne Punkte nicht enthalten sind, sprechen Sie Ihren Verwalter auf den Sachverhalt an, um die Beschlussfähigkeit der Versammlung zu wahren.

Anhaltender Preistrend bei Wohnungsmieten in Großstädten

Der Trend der steigenden Wohnraummieten geht ungebremst weiter. Laut einer Auswertung des Bundesinstituts für bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Mieten bei Neuverträgen im vergangenen Jahr deutschlandweit um 4,5% auf durchschnittlich 7,99 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Den teuersten Wohnraum hat wenig überraschend weiterhin München mit durchschnittlich 16,65 €/m², gefolgt von Frankfurt am Main (13,09 €/m²), Stuttgart (12,62 €/m²) und Freiburg im Breisgau (11,74 €/m²).

Vor allem in München, Frankfurt am Main und Stuttgart liegen die Angebotsmieten auch im weiten Pendlerbereich ähnlich hoch, in anderen Metropolen wie Düsseldorf, Köln und Berlin wirkt sich die Preisspirale nur auf das nahe Umland aus.

Die verglichenen Mieten des BBSR stammen aus Immobilienplattformen und Internetangeboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungen. Es wurden hierbei Nettokaltmieten für unmöblierte Wohnungen zwischen 40 und 130 Quadratmetern verglichen.

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