Recht

Diese Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen

Der Mieter zahlt dem Vermieter für die Nutzung des bereit gestellten Wohnraums einen Mietzins in Form einer Kaltmiete. Zusätzlich muss er an den Vermieter die Nebenkosten entrichten wie z. B. persönliche Heizkosten und weitere laufende Kosten zum „Betrieb“ des Mietobjekts. Diese sind sogenannte Durchlaufkosten – sprich sie werden nach Erhalt vom Vermieter weitergereicht an die entsprechenden Stellen. Allerdings lassen sich nicht alle Kosten, die zum Erhalt einer Immobilie nötig sind, auf den Mieter umlegen.

Wir zeigen Ihnen auf welche Kosten sie auf Ihre Mieter umlegen können und mit welche nicht.

 

Umlegbare Kosten:

 

Grundsteuer

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, die Grundsteuer an die Stadt bzw. Gemeinde zu entrichten. Diese Grundsteuer wird in der Regel viermal im Jahr fällig, sie erhalten hierzu immer einen Grundsteuermessbescheid, in dem auch die Fristen für die Zahlung angegeben sind. Sie ist auch die einzige Steuer im Zusammenhang mit Immobilien, die sich vollständig auf Mieter umlegen lässt. Allerdings gibt es zur Zeit Planungen seitens der Politik, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen.

 

Wasserversorgung

Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung lassen sich auf die Mieter umlegen. Darunter fallen auch Wasseruntersuchungen, die Eichung von Wasserzählern, die Grundgebühren sowie die Kosten die Grundstücksentwässerung.

 

Heizungsanlage

Auch hier lassen sich sämtliche Kosten umlegen, wie z.B. Wartung und Instandhaltung, der Anlage sowie sicherheitstechnische Prüfungen. Die regelmäßigen Wartungen es Schornsteinfegers zählen hier ebenso dazu.

Heizkosten an sich werden vom Mieter entweder über Nebenkostenvorauszahlungen bezahlt oder der Mieter bezahlt den Brennstoff (z.B. Gas) selbst, sofern ein einzelner abgetrennter Gaszähler vorhanden ist.

 

Personen- und Lastenaufzüge

Regelmäßige Wartungen und Prüfungen der Aufzüge fallen zu Lasten der Mieter, auch wenn Sie der Vermieter vorab bezahlen muss. Allerdings sprach der BGH ein Urteil zugunsten einer Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses im Erdgeschoss, das sie von diesen Kosten befreite. Hier war die fehlende Nutzung der Mieterin der ausschlaggebende Grund. Es ist hier zu einer Prüfung im Einzelfall zu raten.

 

 

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Abfallgebühren sind selbstverständlich vom Mieter zu entrichten, dem Vermieter obliegt es jedoch welche Mülltonnen er aufstellen möchte. Auch die Straßenreinigung oder eben auch der Winterdienst, wenn vertraglich vereinbart, bezahlen die Mieter über die Nebenkosten mit.

 

Gebäudereinigung

Die Gebäudereinigung wird entweder selbst von den Mietern in Form einer Kehrwoche erledigt, oder der Vermieter beauftragt eine professionelle Reinigungsfirma um die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu halten. Diese Kosten gehen ebenfalls zu Lasten der Mieter.

 

Gartenpflege

Weißt das vermiete Objekt einen Garten oder Vorgarten auf, so ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner umlagefähig. Zur Gartenpflege gehört unter anderem auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Wegen und Zufahrten nicht öffentlicher Grundstücke, sowie die wiederkehrende Neubepflanzung

 

Beleuchtung

Sämtliche der Hausgemeinschaft dienende Beleuchtung, wie zum Beispiel Eingangsbeleuchtung, Flurbeleuchtung sowie Außenbeleuchtung im Garten kann auf die Mieter umgelegt werden. Diese wird üblicherweise über einen separaten Stromzähler abgerechnet. Wenn Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus besitzen, müssen Sie hierzu selbst einen Vertrag mit dem Stromversorger machen.

 

Wohngebäude und Gebäudehaftpflichtversicherung

Beide Versicherungen lassen sich auf die Mieter umlegen und sollten auch grundsätzlich abgeschlossen werden. Ansonsten haftet der Eigentümer für stürzende Fußgänger vor dem Haus oder etwa herabfallende Dachziegel. Bei dem Besitz lediglich einer Eigentumswohnung ist dies nicht erforderlich, hier hat die Hausverwaltung eine Versicherung für das gesamte Gebäude abgeschlossen.

 

Hausmeister

Hier sind nur die laufenden Kosten für den Hausmeistervertrag umlegbar, nicht jedoch Kosten für Material und externe Firmen, die durch den Hausmeister beauftragt werden. Diese können jedoch als Werbungkosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

 

Wiederkehrende Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit

Alle Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit, wie z. B. Prüfung der Rauchwarnmelder, Blitzableiter oder Feuerlöschern, sowie die Dachrinnenreinigung sind umlegbar.

 

 

Nicht umlegbare Kosten

 

Instandhaltung und Reparaturen

Einmalige Instandhaltungen, die nicht wiederkehrend sind, wie zum Beispiel der Austausch eines Ersatzteils einer defekten Heizungsanlage sind nicht umlegbar. Ebenso trägt der Vermieter die kosten für eine defekte Gastherme einer Wohnung oder eines kaputten Durchlauferhitzers. Hierfür sind seitens des Vermieters Rücklagen aus der Kaltmiete zu kalkulieren und bilden.

 

Kosten für die Hausverwaltung

Diese Kosten sind ebenso nicht umlagefähig, es steht dem Vermieter jedoch auch frei ob er die Immobilie selbst verwalten möchte oder diesen Auftrag an eine Hausverwaltung vergibt.

Erdgeschoss-Eigentümer kann von Aufzugskosten befreit sein

Die Kosten eines Aufzugs eines Mehrfamilienhauses ist nur von den Parteien zu tragen, denen der Aufzug auch zugutekommt. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung sich nicht an den Kosten beteiligen muss, wenn der Aufzug nicht bis in den Keller führt.

Geklagt hatte die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung, da in der Jahresendabrechnung Kosten für die Wartung des Aufzuges auch auf sie umgelegt wurden, obwohl sie keinen Nutzen für den Aufzug hatte, da dieser im Erdgeschoss endete.

Laut Gemeinschaftsordnung müssen die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zugutekommen, auch nur von selbigen getragen werden.

Das Gericht entschied zu Gunsten der Klägerin und befreite sie mangels Vorteil von der Kostenpflicht.

(LG München I, Urteil v. 11.10.2017, 1 S 18504/16)

Mietpreisbremse

Mietpreisbegrenzung:

Am 1. Juni 2015 treten die Regelungen der Mietpreisbremse in Kraft. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Sie gilt nur für ausgewählte, vom jeweiligen Landesgesetzgeber durch eine Verordnung ausgewiesene Gemeinden oder Gemeindeteile.

Die Mietpreisbremse bestimmt, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf.
Hinweis: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand eines Mietspiegels ermittelt werden. Existiert kein Mietspiegel, obgleich die Mietpreisbremse für diese Gemeinde festgesetzt wurde, muss die ortsübliche Vergleichsmiete anderweitig bestimmt werden, zum Beispiel anhand einer Mietdatenbank, eines Gutachtens oder anhand von Vergleichswohnungen.

Welche Mietverhältnisse sind betroffen:
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Zudem greift sie nur, wenn eine Wohnung wieder vermietet oder erstmals nach der Selbstnutzung vermietet werden soll. Gewerberäume oder Stellplätze, sofern Sie gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden, sind von der Preisregelung nicht betroffen. Die Mietpreisbremse gilt nie für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden. Hierbei kommt es auf den tatsächlichen Nutzungszeitpunkt durch einen Mieter oder den Eigentümer an. Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Wann von einer „umfassenden Modernisierung“ ausgegangen werden kann, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbegrenzung für die vereinbarte Ausgangsmiete. Bei der Indexmieterhöhung muss die Mietpreisbremse während des laufenden Mietverhältnisses nicht weiter beachtet werden.

Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel zum Zeitpunkt ihres Eintritts der zulässigen Höchstmiete entsprechen. Liegt eine Staffel darüber, ist sie in Bezug auf den überschießenden Teil unwirksam. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe bleibt jedoch in jedem Fall bestehen.

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Wenn der Makler nach Ihrem Ausweis fragt

Nach dem Geldwäschegesetz (GwG) müssen Immobilienmakler die Identität ihrer Kunden feststellen. Dieser Verpflichtung haben Immobilienmakler vor dem Abschluss eines Maklervertrages, spätestens jedoch im Vorfeld einer Besichtigung nachzukommen. Die so gewonnenen Daten müssen 5 Jahre aufbewahrt werden und bei Bedarf an die Strafverfolgungsbehörden ausgehändigt werden.

Außerdem muss der Immobilienmakler prüfen, ob sein Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse oder für einen Dritten handelt. Gemäß § 4 Abs. 6 GwG sind Sie als Kunde verpflichtet, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und Unterlagen oder Ausweis zur Überprüfung vorzulegen.

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Mietpreisbremse im Regierungsbezirk Stuttgart

In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse in 68 Städten und Gemeinden

Geltungszeitraum: 1.11.2015 bis 31.10.2020

 

Folgende Gemeinden im Regierungsbezirk Stuttgart sind von der Mietpreisbremse erfasst:

Kreisfreie Städte: Heilbronn, Stuttgart

Landkreis Böblingen: Renningen, Sindelfingen

Landkreis Esslingen: Altbach, Denkendorf, Filderstadt, Neuhausen auf den Fildern, Plochingen, Wendlingen am Neckar

Landkreis Heilbronn: Neckarsulm

Landkreis Ludwigsburg: Asperg, Bietigheim-Bissingen, Freiberg am Neckar, Möglingen

Landkreis Rems-Murr-Kreis: Fellbach, Winnenden

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