Vermietung

Diese Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen

Der Mieter zahlt dem Vermieter für die Nutzung des bereit gestellten Wohnraums einen Mietzins in Form einer Kaltmiete. Zusätzlich muss er an den Vermieter die Nebenkosten entrichten wie z. B. persönliche Heizkosten und weitere laufende Kosten zum „Betrieb“ des Mietobjekts. Diese sind sogenannte Durchlaufkosten – sprich sie werden nach Erhalt vom Vermieter weitergereicht an die entsprechenden Stellen. Allerdings lassen sich nicht alle Kosten, die zum Erhalt einer Immobilie nötig sind, auf den Mieter umlegen.

Wir zeigen Ihnen auf welche Kosten sie auf Ihre Mieter umlegen können und mit welche nicht.

 

Umlegbare Kosten:

 

Grundsteuer

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, die Grundsteuer an die Stadt bzw. Gemeinde zu entrichten. Diese Grundsteuer wird in der Regel viermal im Jahr fällig, sie erhalten hierzu immer einen Grundsteuermessbescheid, in dem auch die Fristen für die Zahlung angegeben sind. Sie ist auch die einzige Steuer im Zusammenhang mit Immobilien, die sich vollständig auf Mieter umlegen lässt. Allerdings gibt es zur Zeit Planungen seitens der Politik, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen.

 

Wasserversorgung

Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung lassen sich auf die Mieter umlegen. Darunter fallen auch Wasseruntersuchungen, die Eichung von Wasserzählern, die Grundgebühren sowie die Kosten die Grundstücksentwässerung.

 

Heizungsanlage

Auch hier lassen sich sämtliche Kosten umlegen, wie z.B. Wartung und Instandhaltung, der Anlage sowie sicherheitstechnische Prüfungen. Die regelmäßigen Wartungen es Schornsteinfegers zählen hier ebenso dazu.

Heizkosten an sich werden vom Mieter entweder über Nebenkostenvorauszahlungen bezahlt oder der Mieter bezahlt den Brennstoff (z.B. Gas) selbst, sofern ein einzelner abgetrennter Gaszähler vorhanden ist.

 

Personen- und Lastenaufzüge

Regelmäßige Wartungen und Prüfungen der Aufzüge fallen zu Lasten der Mieter, auch wenn Sie der Vermieter vorab bezahlen muss. Allerdings sprach der BGH ein Urteil zugunsten einer Bewohnerin eines Mehrfamilienhauses im Erdgeschoss, das sie von diesen Kosten befreite. Hier war die fehlende Nutzung der Mieterin der ausschlaggebende Grund. Es ist hier zu einer Prüfung im Einzelfall zu raten.

 

 

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Abfallgebühren sind selbstverständlich vom Mieter zu entrichten, dem Vermieter obliegt es jedoch welche Mülltonnen er aufstellen möchte. Auch die Straßenreinigung oder eben auch der Winterdienst, wenn vertraglich vereinbart, bezahlen die Mieter über die Nebenkosten mit.

 

Gebäudereinigung

Die Gebäudereinigung wird entweder selbst von den Mietern in Form einer Kehrwoche erledigt, oder der Vermieter beauftragt eine professionelle Reinigungsfirma um die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu halten. Diese Kosten gehen ebenfalls zu Lasten der Mieter.

 

Gartenpflege

Weißt das vermiete Objekt einen Garten oder Vorgarten auf, so ist die professionelle Pflege durch einen Gärtner umlagefähig. Zur Gartenpflege gehört unter anderem auch die Pflege von Spielplätzen, Zugängen, Wegen und Zufahrten nicht öffentlicher Grundstücke, sowie die wiederkehrende Neubepflanzung

 

Beleuchtung

Sämtliche der Hausgemeinschaft dienende Beleuchtung, wie zum Beispiel Eingangsbeleuchtung, Flurbeleuchtung sowie Außenbeleuchtung im Garten kann auf die Mieter umgelegt werden. Diese wird üblicherweise über einen separaten Stromzähler abgerechnet. Wenn Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus besitzen, müssen Sie hierzu selbst einen Vertrag mit dem Stromversorger machen.

 

Wohngebäude und Gebäudehaftpflichtversicherung

Beide Versicherungen lassen sich auf die Mieter umlegen und sollten auch grundsätzlich abgeschlossen werden. Ansonsten haftet der Eigentümer für stürzende Fußgänger vor dem Haus oder etwa herabfallende Dachziegel. Bei dem Besitz lediglich einer Eigentumswohnung ist dies nicht erforderlich, hier hat die Hausverwaltung eine Versicherung für das gesamte Gebäude abgeschlossen.

 

Hausmeister

Hier sind nur die laufenden Kosten für den Hausmeistervertrag umlegbar, nicht jedoch Kosten für Material und externe Firmen, die durch den Hausmeister beauftragt werden. Diese können jedoch als Werbungkosten im Rahmen der Instandhaltung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

 

Wiederkehrende Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit

Alle Prüfungen und Maßnahmen zur Wahrung der Betriebssicherheit, wie z. B. Prüfung der Rauchwarnmelder, Blitzableiter oder Feuerlöschern, sowie die Dachrinnenreinigung sind umlegbar.

 

 

Nicht umlegbare Kosten

 

Instandhaltung und Reparaturen

Einmalige Instandhaltungen, die nicht wiederkehrend sind, wie zum Beispiel der Austausch eines Ersatzteils einer defekten Heizungsanlage sind nicht umlegbar. Ebenso trägt der Vermieter die kosten für eine defekte Gastherme einer Wohnung oder eines kaputten Durchlauferhitzers. Hierfür sind seitens des Vermieters Rücklagen aus der Kaltmiete zu kalkulieren und bilden.

 

Kosten für die Hausverwaltung

Diese Kosten sind ebenso nicht umlagefähig, es steht dem Vermieter jedoch auch frei ob er die Immobilie selbst verwalten möchte oder diesen Auftrag an eine Hausverwaltung vergibt.

Wenn der Makler nach Ihrem Ausweis fragt

Nach dem Geldwäschegesetz (GwG) müssen Immobilienmakler die Identität ihrer Kunden feststellen. Dieser Verpflichtung haben Immobilienmakler vor dem Abschluss eines Maklervertrages, spätestens jedoch im Vorfeld einer Besichtigung nachzukommen. Die so gewonnenen Daten müssen 5 Jahre aufbewahrt werden und bei Bedarf an die Strafverfolgungsbehörden ausgehändigt werden.

Außerdem muss der Immobilienmakler prüfen, ob sein Kunde im eigenen wirtschaftlichen Interesse oder für einen Dritten handelt. Gemäß § 4 Abs. 6 GwG sind Sie als Kunde verpflichtet, dem Immobilienmakler die entsprechenden Auskünfte zu erteilen und Unterlagen oder Ausweis zur Überprüfung vorzulegen.

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Mietpreisbremse im Regierungsbezirk Stuttgart

In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse in 68 Städten und Gemeinden

Geltungszeitraum: 1.11.2015 bis 31.10.2020

 

Folgende Gemeinden im Regierungsbezirk Stuttgart sind von der Mietpreisbremse erfasst:

Kreisfreie Städte: Heilbronn, Stuttgart

Landkreis Böblingen: Renningen, Sindelfingen

Landkreis Esslingen: Altbach, Denkendorf, Filderstadt, Neuhausen auf den Fildern, Plochingen, Wendlingen am Neckar

Landkreis Heilbronn: Neckarsulm

Landkreis Ludwigsburg: Asperg, Bietigheim-Bissingen, Freiberg am Neckar, Möglingen

Landkreis Rems-Murr-Kreis: Fellbach, Winnenden

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Legionellen-Prüfung steht an

Nach der Erstüberprüfung 2013 steht nun wieder die Legionellen-Prüfung des Leitungswassers bei Mehrfamilienhäusern an. Stichtag ist hierfür der 31. Dezember 2016. Nach der neuen Trinkwasserverordnung betrifft dies sämtliche Anlagen zur Trinkwassererwärmung, die mehr als 400 Liter Speicher umfassen oder bei denen die Rohrleitungen zwischen dem Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen – das entspricht einer Entfernung von etwa 15 Metern. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind von der Regel ausgenommen. Atmet man Wasserpartikel mit den Bakterien beim Duschen oder über die Klimaanlage ein, kann man sich im schlimmsten Fall mit der Legionärskrankheit infizieren, einer schwer verlaufenden Lungenentzündung.

Eigentümer sind zur Einrichtung von mindestens drei Entnahmestellen je Anlage aufgefordert und müssen von einem staatlich zugelassenen Prüflabor Proben entnehmen und untersuchen lassen. Welche Unternehmen sich eignen, erfahren Immobilienbesitzer von den Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. </span>

Kosten für die Überprüfung lassen sich auf Mieter umlegen

Da es sich bei der regelmäßigen Überprüfung um wiederkehrende Kosten (200 bis 600 Euro) handelt, dürfen Eigentümer diese laut dem Immobilienverband Deutschland als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Hierzu gibt es jedoch noch kein höchstrichterliches Urteil. Muss die Immobilie jedoch zur Behebung eines Legionellenbefalls saniert werden, so hat der Eigentümer die Kosten zu tragen, da es sich um eine notwendige Instandsetzung handelt.

Mieter können auch selbst etwas tun: Wer längere Zeit nicht zu Hause war, sollte das heiße Wasser in Bad, Dusche und Küche aufdrehen, das Fenster öffnen, den Raum verlassen und das Wasser drei Minuten lang laufen lassen.

 

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